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政策面：央行強(qiáng)調(diào)支持剛性和改善性住房需求，多地優(yōu)化住房公積金政策，連云港購買首套房公積金貸款首付比例降至20%。中央：央行：因城施策支持剛性和改善性住房需求，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，加快完善住房租賃金融政策體系，推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式。各地：1）揚(yáng)州市在市區(qū)購買改善性住房的，不再執(zhí)行限購政策，其原有住房不再執(zhí)行限售政策，推廣二手房按揭貸款“帶押過戶”模式；2）南陽市實(shí)施人才購房補(bǔ)貼、實(shí)施多子女家庭購房補(bǔ)貼、實(shí)施購房契稅補(bǔ)貼、放寬住房公積金使用條件等；3）連云港購買首套房公積金貸款首付比例降至20%，取消住房公積金貸款額度與賬戶余額掛鉤的規(guī)定，可貸額度按借款申請(qǐng)人及共同申請(qǐng)人的月平均繳存額及剩余工作月數(shù)分別計(jì)算。
基本面：本周新房及二手房市場(chǎng)止跌回升，各線城市成交量環(huán)比均上升。本周30大中城市商品房成交面積361萬平，環(huán)比+31.23%，環(huán)比增速較上周上升29.55pct；同比-38.98%，同比增速較上周上升8.64pct。分線城市來看，本周一、二、三線城市成交面積均環(huán)比上升。本周18城二手房成交面積134平，環(huán)比+7.2%，環(huán)比增速較上周上升19.2pct，同比-23.8%，同比增速較上周上升1.9pct。分線城市來看，本周一、二、三線城市成交面積均環(huán)比上升。
板塊行情：本周SW房地產(chǎn)上漲0.76%，房地產(chǎn)跑贏大盤1.31pct，表現(xiàn)強(qiáng)于大市。恒生地產(chǎn)建筑業(yè)上漲1.93%，房地產(chǎn)跑贏大盤1.79pct，表現(xiàn)強(qiáng)于大市。
恒生物業(yè)服務(wù)及管理上漲4.61%，恒生物業(yè)服務(wù)及管理跑贏大盤4.47pct，表現(xiàn)強(qiáng)于大市。
本周觀點(diǎn)：從市場(chǎng)銷售來看，本周新房市場(chǎng)成交環(huán)比上漲31%，環(huán)比回升明顯，我們認(rèn)為主要受到部分房企沖刺半年度業(yè)績(jī)的影響，促銷力度加大及銷售備案增加。根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)，6月TOP100房企銷售操盤金額5267億元，環(huán)比+8.5%，環(huán)比增幅處于歷年同期的最低水平；同比-28.1%，單月業(yè)績(jī)同比增速由正轉(zhuǎn)負(fù)。30個(gè)重點(diǎn)城市成交面積1509萬平方米，環(huán)比下降9%，同比下降25%。我們認(rèn)為，6月是房企傳統(tǒng)的銷售沖刺時(shí)期，過去5年6月的百強(qiáng)房企銷售業(yè)績(jī)漲幅環(huán)比約在15%-61%之間，但本月百強(qiáng)房企銷售數(shù)據(jù)環(huán)比漲幅較低僅為8.5%，30城銷售面積自2-3月銷售高峰后持續(xù)走低，當(dāng)前銷售復(fù)蘇趨勢(shì)有所放緩。從拿地角度來看，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2023年上半年拿地百強(qiáng)房企的投資金額同比下降9%，且超五成百強(qiáng)房企未拿地，平均拿地強(qiáng)度15%。我們認(rèn)為，當(dāng)前房企投資信心仍然不足，在市場(chǎng)未明顯修復(fù)之前，典型房企的投資策略可能會(huì)更加趨同，短期內(nèi)投資市場(chǎng)“冷熱不均、投資分化”的趨勢(shì)仍會(huì)保持。從產(chǎn)品成交結(jié)構(gòu)來看，根據(jù)克爾瑞統(tǒng)計(jì)，2023年上半年三房產(chǎn)品成交套數(shù)占比較2022年提升0.9pct至56.7%，四房產(chǎn)品成交套數(shù)占比較2022年提升3.4pct至26.4%。我們認(rèn)為，當(dāng)前改善類產(chǎn)品市場(chǎng)成交占比逐漸提升，主要因?yàn)棰俑纳迫后w為當(dāng)前市場(chǎng)購房主力，且仍保持增長(zhǎng)趨勢(shì)；②各地需求側(cè)政策的放松效果顯現(xiàn)，降低了部分群體的購房成本。若下半年市場(chǎng)銷售仍保持較弱的復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，部分房企迫于回款壓力可能會(huì)再次調(diào)整項(xiàng)目銷售價(jià)格，疊加二手房高企的掛牌量，房?jī)r(jià)可能繼2-3月普遍提升以來再次承壓，屆時(shí)改善群體對(duì)市場(chǎng)的支撐作用預(yù)計(jì)將走弱，市場(chǎng)成交規(guī)?？赡軙?huì)保持低位企穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。
我們繼續(xù)看好：1）都市圈聚焦型房企：華發(fā)股份、越秀地產(chǎn)、濱江集團(tuán)；2）全國化龍頭房企：保利發(fā)展、招商蛇口、中海地產(chǎn)；建議關(guān)注：華潤(rùn)置地；3）抗逆性較強(qiáng)的標(biāo)的：中國國貿(mào)；4）二手房新房聯(lián)動(dòng)邏輯持續(xù)存在，二手房中介貝殼和我愛我家持續(xù)看好。
風(fēng)險(xiǎn)提示：1）房企開發(fā)資金到位速度不及預(yù)期；2）融資實(shí)質(zhì)進(jìn)展不及預(yù)期；3）行業(yè)回暖速度不及預(yù)期。
