今天上午（7月31日）10點08分，位于姚電大道與開源路交叉口西南角的A-01地塊落槌成交。
(資料圖)
這宗地塊的特殊之處在于，它是已爛尾了10多年的華坤景山莊園項目。這宗地塊的成交，標志著這個爛尾項目的破產(chǎn)重整有了實質(zhì)性的進展，也意味著項目很快就會進入全面復工開建階段。
這宗地塊14.61畝，起始價281.18萬元/畝。7月27日就出現(xiàn)了第一次報價，報價為起始價。7月28日出現(xiàn)第二次報價，284.18萬元/畝。直到今天上午10點再無報價，地塊宣布成交，成交額4151.87萬元。
今年以來，平頂山土拍市場比較冷清，這僅是今年第二塊民企拿地項目。但是，今天的土拍成交卻意義重大，這一命多運舛的項目終于向前跨出了令人欣喜的一大步。今天，樓品薈帶你了解一下這個項目的曲折歷程。
京坤府誕生
從土拍結(jié)果中可以看到，拿地單位是平頂山華坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，正是該項目的原開發(fā)企業(yè)。
她不是早已經(jīng)資不抵債了嗎？為何現(xiàn)在有實力拿地？看到這一結(jié)果，很多人都有此疑問。
地塊現(xiàn)場航拍圖來到現(xiàn)場可以看到，規(guī)劃有三棟樓的該地塊上，地塊中間這幢2號樓高層已經(jīng)建好，樓身上有著三個大字“京坤府”，早已不是原來的華坤景山莊園了。而且，這幢高層目前是現(xiàn)房狀態(tài)，80%的房源也已在近段時間交付。地塊上另兩幢樓的位置均是凈地，被圍擋圍了起來，做好了開建的準備。
地塊現(xiàn)場航拍圖原來，京坤府中的“京”，代表的便是由政府引入的投資商——浙江京商股份，其是這個項目獲得重生的“白衣騎士”。據(jù)了解，浙江京商股份從今天起將投入約1.5億多元來接手建設(shè)這個樓盤直到交房。只不過，華坤景山莊園的名字將不復存在，新的項目名稱為京坤府，也就是在京商股份和華坤地產(chǎn)中各取一個關(guān)鍵字，象征雙方聯(lián)手，重啟未來。
這個公司又是什么背景呢？
浙江京商股份，是一家以處置不良資產(chǎn)（特殊資產(chǎn)）為核心業(yè)務(wù)的資管平臺公司。京商股份有關(guān)負責人告訴筆者，截止到2022年12月底，他們的業(yè)務(wù)范圍已覆蓋長三角、珠三角、北京、湖北、川渝、河南等21個 省、市。目前僅在河南市場參與和主導的破產(chǎn)重整項目有平頂山華坤景山莊園項目、永城東方國際項目，以及正在深入推進的南陽、焦作、新鄉(xiāng)、信陽、商丘、漯河等十多個項目，有著極強的項目投資、資產(chǎn)風控等實力。
為何接手這個“燙手山芋”
為什么要接手這個爛尾10多年的項目呢？
這位負責人講了三個理由：
一是去年他們了解到平頂山市政府通過“府院結(jié)合+不良資產(chǎn)處置平臺模式”的探索及實踐，已經(jīng)成為問題樓盤化解的“平頂山模式”，他們認為這種模式從大方向、大環(huán)境上能為投資者保駕護航。
二是處置破產(chǎn)項目，正是他們公司的投資方向，他們對自己管理團隊的專業(yè)度、辦事效率很有信心。
三是項目處于湛南新城發(fā)展的主軸上，位置較為優(yōu)越，周邊環(huán)境較為成熟，便于后期的銷售。因此，他們下定決心投資，打造一個全新的京坤府項目。這位負責人還告訴筆者，下一步他們工作重點是重樹項目形象，“信用和信心不是靠口號喊出來的，是要用實打?qū)嵉墓ぷ黩炞C出來。后期將開建的1號樓和3號樓，其實現(xiàn)安全、保質(zhì)、按時完工是我們重新樹立項目信用的根本，也是施工團隊的基本要求。京坤府項目是我們在鷹城的起點，是我們必須打造好的標桿項目，要經(jīng)得起鷹城人民的檢驗”。
顯然，浙江京商股份對這一項目充滿信心。
十多年時間，這個項目都經(jīng)歷了什么？
在房地產(chǎn)行業(yè)還比較輝煌的十多年前，這個地塊位置極佳、前景看好，曾經(jīng)也是湛南的一顆“明珠”。為何，一手好牌被打爛了呢？
停工爛尾，五證皆無
華坤景山莊園項目是2011年由平頂山市華坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)，其中A-01地塊當時規(guī)劃建C、D、E三棟30層的高層住宅（即目前說的1、2、３號樓）。項目僅建蓋了一棟住宅樓，且還有一小部分工程沒有收尾，另兩棟樓還沒有開工，項目就因資金鏈斷裂爛尾了，并欠下了拆遷安置款、工程款、職工工資等大量債務(wù)無法清償。
華坤景山莊園項目之所以能爛尾十多年，看似是資金鏈斷裂引起的，但根本原因是“沒有金鋼鉆,卻攬了瓷器活兒”。在沒有摘牌拿地及沒有取得工程建設(shè)手續(xù)的情況下，就開始施工并私下售房了，這是嚴重的違法行為。
可能有人會說，10多年前，大多數(shù)項目不就是挖個坑圍個鐵皮墻就能賣房子了嗎？是的。但是，這其中不少開發(fā)商把樓蓋好交房了，而且后來也補辦了手續(xù)，沒有造成嚴重的群體性事件。
而華坤呢，連一棟樓建好交付的能力都沒有，而且這個項目五證沒一證。這些購房戶和拆遷戶的利益絲毫得不到保障，已至于該項目成為了群眾維權(quán)嚴重的問題樓盤。
這只能說明，當初的企業(yè)負責人沒有認識到，自己的能力是支撐不了自己的野心的。
負債高達3億多元
《平頂山華坤房地產(chǎn)開發(fā)有限有公司重整計劃》顯示，根據(jù)《審計報告》，截至2021年6月4日，該公司資產(chǎn)賬面價值9357.9955萬元，其中銀行存款僅有可憐的1434.66元。而賬面資產(chǎn)與實際價值是有很大差距的。根據(jù)《評估報告》，在采用清算價格進行評估時，該公司的總資產(chǎn)僅為5648.6908萬元。這一下子就縮水了3700多萬元。
然而該公司的賬面負債卻高達1.3978億元，這里包括預收賬款、應(yīng)付賬款、其他應(yīng)付款、應(yīng)付職工薪酬等。
顯然，這已是典型的資不抵債。
以上還僅是賬面負債情況。
經(jīng)債權(quán)申報及審查情況，截至2021年7月3日，經(jīng)管理人初步審查，確定的拆遷安置債權(quán)、購房戶債權(quán)、工程款債權(quán)、職工債權(quán)、普通債權(quán)等共計3億多元。
如果按照破產(chǎn)清算來了結(jié)此項目，那么根據(jù)法律規(guī)定的清償順序，在清算狀態(tài)下，該公司的償債能力和預計償債情況是：除了破產(chǎn)費用及共益?zhèn)鶆?wù)，拆遷安置債權(quán)的清償比例僅在34.54%。其他的購房戶債權(quán)、工程款債權(quán)、職工債權(quán)、普通債權(quán)統(tǒng)統(tǒng)無法清償。可以看到，那樣將使多數(shù)債權(quán)人血本無歸。
這個問題樓盤如何才能重新盤活，難度不小。
重整，“拯救”了項目
破產(chǎn)清算的路不能走，而進行“破產(chǎn)重整”，情況就大不一樣了。
為此，市委、市政府成立問題樓盤處理專班，研究探索出積極有效的“府院結(jié)合+不良資產(chǎn)處置平臺”的化解模式，力爭引入新的投資推進項目續(xù)建，最終實現(xiàn)交付。從2020年起，市、區(qū)兩級政府和市中級人民法院做了大量工作。
2020年9月，市中級人民法院和湛河區(qū)人民政府召開了華坤景山莊園疑難復雜問題樓盤化解處置聯(lián)席會議，湛河區(qū)人民政府作出[2020]24號會議紀要，同意華坤景山莊園問題樓盤啟動破產(chǎn)預重整工作，明確河南杰瑞律師事務(wù)所為該案件的臨時管理人。破產(chǎn)重整計劃方案于2021年5月21日通過債權(quán)人表決。
華坤景山莊園項目共規(guī)劃建C、D、E三棟住宅樓，除了已基本建好的D棟樓外，還需建C、E兩棟樓。
根據(jù)《重整償債能力分析報告》，在重整狀態(tài)下，經(jīng)調(diào)查周邊房價和預估項目住宅現(xiàn)房均價等測算，在銷售較為順利的情況下，經(jīng)計算銷售收入估計約3.85億。而項目全部建成交房的成本為約3.2億元，這其中包括土地取得成本、工程成本、勘察設(shè)計和前期工程費用以及管理費用、銷售費用、財務(wù)費用和各種稅金。有了銷售收入，除了用于支付破產(chǎn)費用及共益?zhèn)鶆?wù)的資產(chǎn)外，剩余資產(chǎn)為用于拆遷安置的房產(chǎn)和清償其他債權(quán)的資產(chǎn)金額1.19億元。這樣將使拆遷安置債權(quán)、購房戶債權(quán)、工程款債權(quán)和職工債權(quán)得到全部清償，即便是普通債權(quán)的清償率也提高到了約70%左右。
這就是走破產(chǎn)重整的好處，但走這一步的關(guān)鍵是，是否有投資商愿意投資，而投資商是否愿意投資的關(guān)鍵是，對爛尾樓盤的化解模式是否受投資商的認可。因為，投資收益大部分都是用來償還企業(yè)的債權(quán)人的，這樣的投資方式會有企業(yè)愿意嗎？
從今天的拿地情況來看，這兩個“關(guān)鍵”點都做到了。浙江京商股份拿出真金白銀的投資，也讓這個項目的購房者和其他債權(quán)人看到了希望。
投資落地，僅僅是個開始
既然浙江京商股份出資拿地了，也就意味著這家公司已被牢牢地“套”在了這個項目上。
我們看到，浙江京商股份是充滿信心的，相信這種“信心”也是需要建立在方方面面全力支持、配合的情況下，才能使項目高效順利地推進，早日實現(xiàn)我們想看到的結(jié)果。
畢竟在近兩年的市場形勢下，新房的銷售見冷，私企拿地寥寥無幾，三四線城市的樓市普遍不被看好……浙江京商股份愿意拿出資金在平頂山的爛尾樓上搏上一把，這無疑也是冒著較大風險的。
希望京坤府項目能夠成功。因為只有在成功的基礎(chǔ)上，會讓更多像浙江京商股份一樣的企業(yè)，越來越多地參與到平頂山的爛尾樓重整中，讓更多的爛尾樓順利續(xù)建，讓更多買房人的利益得到保障。
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文章來源:樂居買房
