證券時(shí)報(bào)記者 張達(dá)
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今年,集中供地政策有所優(yōu)化,此前試點(diǎn)的22城普遍發(fā)布2023年土地?cái)M出讓清單,并采取“多次少量”模式供地,這些城市土地拍賣情況備受關(guān)注。
據(jù)統(tǒng)計(jì),截至4月21日,22城中有18城完成了2023年首輪集中土拍,其中“觸頂”成交地塊占比達(dá)48%,合肥、成都、杭州、上海觸頂成交地塊占比均超六成。
業(yè)內(nèi)人士指出,2023年以來,隨著經(jīng)濟(jì)預(yù)期邊際好轉(zhuǎn)、房地產(chǎn)政策進(jìn)一步顯效,核心城市土拍市場回溫,上海首輪土拍熱度創(chuàng)下2021年開啟集中土拍以來的熱度新高,雖然拿地房企仍以央國企為主,但是部分城市民企拿地積極性明顯提升。預(yù)計(jì)5月、6月份將迎來一批供地小高峰,二季度成交規(guī)模也將迎來周期性回升。
核心城市熱點(diǎn)地塊
競爭激烈
4月21日,上海完成了為期4天的2023年首輪集中土拍,掛牌的19宗地均成功出讓,成交總金額約520億元。
其中,最熱地塊是閔行區(qū)莘莊社區(qū)MHP0-0201單元16A-07A地塊,28家房企參拍,最終由中華企業(yè)以20.1億元競得,溢價(jià)率8.47%。另外,成交總價(jià)最高的是閔行區(qū)梅隴社區(qū)MHP0-0306單元5-3、6-3、5-5、6-5地塊,9家房企參拍,最終由中鐵建和萬科聯(lián)合體以75.49億元競得,溢價(jià)率8.98%。
本輪土拍有多達(dá)50家房企報(bào)名參拍,其中不乏民營企業(yè)。萬科、華潤、中海時(shí)隔3年重回土拍市場,且多宗地塊有10余家房企參與現(xiàn)場競價(jià)。除4宗地塊底價(jià)成交外,其余15宗地塊均進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)區(qū)間,觸頂成交地塊占比達(dá)到79%,整體溢價(jià)率高達(dá)7%。
克而瑞研究中心指出,受新房市場熱度回升、土地質(zhì)量改善和部分地塊房地聯(lián)動(dòng)價(jià)放松的多重影響,2023年上海首輪土拍熱度創(chuàng)下2021年開啟集中土拍以來的新高。
除了上海,北京、杭州、合肥、成都等核心城市熱點(diǎn)地塊也競爭激烈。其中,北京朱辛莊地塊吸引42家房企參拍報(bào)名,創(chuàng)北京地塊參拍企業(yè)數(shù)量紀(jì)錄;杭州一地塊共有60家房企參與搖號(hào),創(chuàng)下近兩年單宗地塊報(bào)名房企數(shù)量新高;成都土拍有52家企業(yè)報(bào)名,青羊區(qū)內(nèi)金沙35畝地塊有35家進(jìn)入搖號(hào)抽簽環(huán)節(jié)。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì),截至4月21日,18城中,“觸頂”成交地塊占比達(dá)48%,其中,合肥、成都、杭州、上海觸頂成交地塊占比均超過60%,蘇州、寧波、南京、長沙、青島核心區(qū)域土地也競拍至地價(jià)上限。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部分析師孟新增指出,2023年以來,隨著經(jīng)濟(jì)預(yù)期邊際好轉(zhuǎn),房地產(chǎn)政策進(jìn)一步顯效,核心城市土拍情緒回溫,但城市、板塊間分化現(xiàn)象仍較明顯,非核心區(qū)土地多底價(jià)成交。鄭州、長春、天津土地市場仍在調(diào)整通道,出讓地塊均以底價(jià)成交。
民營房企拿地積極性
明顯提升
從18城拿地企業(yè)來看,雖然仍以央國企為主,但是部分城市民企拿地金額占比提升,拿地積極性明顯提升。
上海本輪成交的19宗地中,有近八成地塊被央國企競得,占到土拍總金額的九成。其中,保利發(fā)展將寶山大場、閔行莘莊2宗地塊收入囊中,并且這2宗地均為進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)區(qū)間的地塊。招商、金地、象嶼表現(xiàn)也比較突出,均收獲2宗地。另外,萬科、中海、華潤時(shí)隔3年重回上海土地市場,補(bǔ)倉意愿強(qiáng)烈。
而上海此次由民企競得的地塊僅有3宗,總成交額42.7億元。其中,新天和、龍湖+建華建材聯(lián)合體分別競得的奉賢金匯、嘉定江橋地塊均是底價(jià)成交,安徽新華競得的金山亭林地塊是本場土拍中唯一一宗民企競得的進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)階段成交的地塊。
克而瑞研究中心指出,雖然近來面向房企的融資政策有所放松,但在行業(yè)資金偏緊的背景下,受益房企較為有限,大多數(shù)民營房企的資金壓力仍舊趨緊,進(jìn)而影響了房企的競拍熱情,因此拿地主力依然是央國企。
不過,從參拍企業(yè)來看,同策研究院研究員黃鈺騁表示,上海此次民企參拍積極性顯著提升,除去年就已拿地的龍湖、祥源和大華外,華麗家族、碧桂園、九龍倉、美的等民企也紛紛參拍。
黃鈺騁認(rèn)為,當(dāng)前民企拿地積極性提升的現(xiàn)象僅限于上海等一線城市和熱點(diǎn)二線城市。同時(shí),像碧桂園這類以往重點(diǎn)布局三四線城市的房企,也公開表示未來在一二線和三四線城市的布局是五五分,并在上海本輪土拍中參拍4宗地塊。由于一二線城市市場更穩(wěn)定,且供應(yīng)地塊較為優(yōu)質(zhì),總體來看,房企投資范圍回歸一二線城市。
展望未來,克而瑞研究中心認(rèn)為,在房企流動(dòng)性偏緊,三四線城市庫存壓力尚未明顯緩解的當(dāng)下,聚焦核心城市仍是上上之選。