今年春節(jié)后，提前還房貸這一話題頻頻沖上熱搜，全國多地也隨之掀起一波提前還貸熱潮。面對個人房貸提前還款人數(shù)的增加，不少銀行出現(xiàn)了排隊等候的現(xiàn)象，有的甚至關(guān)閉了線上還款功能，還貸“門檻”突然提高，被“月供族”調(diào)侃，“還錢比借錢還難”。
記者走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在這股潮流之下，西安的購房者們也加入到了提前還房貸大軍。如何提前還貸，不同銀行有不同的政策，甚至有貸款中介機構(gòu)做起了幫購房者到銀行“插隊”還貸、用“經(jīng)營貸”置換房貸的生意。
(資料圖片僅供參考)
現(xiàn)狀調(diào)查
春節(jié)前后迎來提前還貸高峰期
自去年下半年以來，隨著全國多地首套放貸利率不斷下行，眾多購房者就有了提前還房貸的打算，網(wǎng)絡(luò)上還流傳著種種攻略、“科普”等，熱議如沸。到了今年春節(jié)前后，不少“月供族”行動起來，向銀行申請?zhí)崆斑€貸。
連日來，記者走訪了市內(nèi)多家銀行發(fā)現(xiàn)，辦理提前還房貸的市民絡(luò)繹不絕。在記者詢問的約30名辦理銀行業(yè)務(wù)的人當(dāng)中，就有三四位是來辦理提前還貸業(yè)務(wù)的。“我琢磨著正好手頭的理財產(chǎn)品到期了，加上年前領(lǐng)到的年終獎，手上有了現(xiàn)錢，就想先還一部分，為后面減輕一些壓力。”市民趙先生告訴記者，自己的兩套房房貸利率高達(dá)7.15%，通過房貸計算器計算后結(jié)果讓他很驚喜，他如果今年提前還10萬元，在貸款年限不變的情況下，他可以節(jié)省利息約9萬元。
在城東一家銀行，負(fù)責(zé)個貸業(yè)務(wù)的工作人員告訴記者，最近確實有不少人前來辦理提前還貸業(yè)務(wù)，每天都能遇到幾十個來咨詢。“元旦后、春節(jié)前一般都是提前還貸的相對高峰期。但是與往年同期相比，今年的人數(shù)還要更多一些?！边@位工作人員分析了當(dāng)下提前還貸潮出現(xiàn)的原因，隨著房貸利率不斷下降，此前貸款利率高的房者，希望通過提前還貸來降低成本和負(fù)債壓力；另外目前理財收益波動較大，甚至趕不上房貸利率，加之歲末年初不少人收入了年終獎，家庭閑置資金增加，讓一些購房者產(chǎn)生了提前還貸的想法。
市民感受
想提前還房貸并沒那么容易
盡管提前還貸對一些購房者來說是給自己房貸利息“減負(fù)”的好辦法，然而，眼下想要提前還貸并非“想還就能還”。
市民吳先生前年11月在浐灞購買了首套剛需房，交完首付后向銀行貸款154萬元，期限30年，利率5.64%。了解到貸款利率下調(diào)的消息后，他就有了提前還貸的想法。按照貸款合同規(guī)定，還款滿一年后即可申請?zhí)崆斑€貸，辦理業(yè)務(wù)時貸款人需提前半個月預(yù)約，等銀行審核通過后，將錢存進(jìn)賬戶即可。于是，今年春節(jié)前，吳先生就向銀行提出了申請，但在實際操作中卻遭遇了“坎坷”。吳先生說，按照銀行要求預(yù)約后，工作人員卻告訴他當(dāng)月的名額已滿，估計要再等兩個月，具體時間不好保證。反復(fù)跟銀行溝通后，貸款專員還勸他，提前還款的話貸款人還得額外支付銀行貸款總款項的1%作為違約金，加上接下來LPR（貸款市場報價利率）可能仍會下調(diào)，核算下來，現(xiàn)在提前還款并不是最佳時機。
與吳先生一樣，想要辦理提前還貸的市民劉女士說，自己2019年年初購買了一套房產(chǎn)，當(dāng)時共支付首付48萬元，向銀行貸款110萬元，期限30年，利率5.15%，還款4年后，劉女士的貸款還剩103萬元，現(xiàn)在每月合計還房貸是6006元。這幾天，劉女士在貸款銀行的App上申請了提前還貸，卻被提示“暫不支持提前還款操作”。線上還款功能無法使用，劉女士前往營業(yè)網(wǎng)點咨詢后被告知，相關(guān)業(yè)務(wù)辦理量激增，現(xiàn)在預(yù)約得排到5月份辦理。
對市民遇到的提前還款出現(xiàn)的相關(guān)問題，記者咨詢了多家銀行，發(fā)現(xiàn)各家銀行針對提前還貸的政策都有所不同，排隊等候的時間也有所差異，工商銀行的排隊時間大概是1—3個月，中國銀行需等待2—3個月，建設(shè)銀行排隊時間為3個月起步……同一家銀行不同網(wǎng)點的排隊預(yù)約時間可能也會有所不同。
一位不具名的銀行內(nèi)部人士表示，目前輪候還款的客戶很多，銀行正在逐步消化，同時也在想盡辦法避免提前還貸，關(guān)閉線上通道、模糊扣款時間、修改還款規(guī)則……因為對于銀行來說，個人住房業(yè)務(wù)屬于銀行的“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”，違約率很低，壞賬明顯小于其他業(yè)務(wù)，因此多家銀行針對提前還款都設(shè)有額度限制，當(dāng)月的額度用完了，就只能往后排了。
暗訪發(fā)現(xiàn)
貸款中介“包辦”置換房貸悄然盛行
隨著銀行對提前還房貸“門檻”的提高，一些貸款中介機構(gòu)“包辦”置換貸款的業(yè)務(wù)也隨之盛行起來。這些貸款中介機構(gòu)利用當(dāng)下經(jīng)營貸利率與房貸利率的倒掛，“幫助”購房者用低息經(jīng)營貸款置換較高利息進(jìn)行放貸。
記者暗訪發(fā)現(xiàn)，這些貸款中介公司常以與銀行合作的名義，通過短信、電話等方式，以“利率低”“時限長”“放款快”向“月供族”推銷“經(jīng)營貸”“消費貸”等方式從銀行套取資金。在具體操作過程中，這類貸款中介一般會先為購房者提供資金用于提前結(jié)清房貸，再讓購房者以該房產(chǎn)作為抵押物向銀行申請經(jīng)營貸款。一些貸款中介機構(gòu)面對購房者不具備申請“經(jīng)營貸”的資質(zhì)條件時，則會宣稱“包辦注冊公司流程”，“幫助”購房者順利獲批經(jīng)營貸款，實際卻是利用購房者信息注冊了一個“空殼”公司，甚至還有些中介公司誘導(dǎo)借款人提交虛假材料導(dǎo)致借款人涉嫌騙貸。
表面上看，通過貸款中介機構(gòu)的轉(zhuǎn)貸操作后，購房者確實減少了房貸利息，但貸款中介機構(gòu)卻從中收取高額中介服務(wù)費用、資金過橋費用等，折合貸款成本甚至超過銀行業(yè)金融機構(gòu)的房貸利率。
齊先生因為擴展經(jīng)營急需一筆經(jīng)營貸款周轉(zhuǎn)，聯(lián)系了一家宣稱能快速放款的貸款中介機構(gòu)。為了爭取更高額度、利息更低的貸款，齊先生在中介機構(gòu)的“幫助”下，通過其提供的“綠色通道”，可以先拆借60萬元的過橋資金，并用半個月時間辦理完銀行提前結(jié)清房貸的業(yè)務(wù)，之后以“經(jīng)營貸”為齊先生從銀行辦理貸款100萬元。整個貸款置換完成后，齊先生需先行支付貸款總額3.8%的服務(wù)費、每天2‰的過橋資金利息、提前還房款的“渠道費”3000元以及支付銀行提前還款違約金6000元，共計6.5萬元，而歸還過橋資金后，實際齊先生真正拿到手的貸款僅有33.5萬元；貸款3年期限內(nèi)，齊先生還需按100萬元貸款額度以3.5%的年化利率，分月支付貸款利息，并于3年后歸還貸款100萬元。“這樣算下來，單看房貸利率確實少了，但是我手頭拿到的資金實際利用率不高，而且各種費用疊加起來，甚至要比原本的房貸利息還要高出一大截。”齊先生核算之后，最終被高額的費用嚇退。
律師觀點
如提前還貸無損銀行利益 銀行則無權(quán)拒絕
許多購房人在申請?zhí)崆斑€房貸時，遭遇銀行設(shè)置障礙、拖延時間，有銀行提出收取違約金或補償金，這些符合相關(guān)規(guī)定嗎？
陜西博納新律師事務(wù)所律師徐茜表示，《民法典》第五百三十條規(guī)定：債權(quán)人可以拒絕債務(wù)人提前履行債務(wù)，但是提前履行不損害債權(quán)人利益的除外。債務(wù)人提前履行債務(wù)給債權(quán)人增加的費用，由債務(wù)人負(fù)擔(dān)。所以如果提前還貸不損害銀行的利益，銀行是無權(quán)拒絕的。
面對申請?zhí)崆斑€房貸的客戶，銀行是否可以收取違約金或補償金？徐茜認(rèn)為，除了看相關(guān)法律規(guī)定外，還要注意看雙方的協(xié)議約定，很多情況下是以雙方貸款協(xié)議約定為準(zhǔn)。如果不符合相關(guān)法律規(guī)定，又沒有相關(guān)的協(xié)議約定，則銀行就無權(quán)單方要求收取補償金或違約金。
對于市面上一些貸款中介機構(gòu)推出的“轉(zhuǎn)貸”業(yè)務(wù)，陜西浩公律師事務(wù)所律師趙小東建議，購房者如果有提前還貸需求，應(yīng)該通過正規(guī)方式進(jìn)行。即便是找中介機構(gòu)，消費者也應(yīng)提前查驗其相關(guān)資質(zhì)，以免遭遇非法機構(gòu)套取個人信息，在消費者不知情的情況下，將其信息向他人泄露，二次或多次進(jìn)行出售來非法獲取利益。同時也需警惕“黑中介”誘導(dǎo)讓消費者貸款后再度騙走其貸款，致使消費者陷入錢貸兩空的境地。
幫您分析
提前還房貸真的劃算嗎
提前償還貸款是否真的劃算，還應(yīng)根據(jù)貸款償還方式、剩余年限、房貸利率進(jìn)行權(quán)衡。
有分析師指出，如果有的市民購房時貸款利率上浮標(biāo)準(zhǔn)明顯高于現(xiàn)時的商業(yè)貸款利率，就可以優(yōu)先考慮提前還貸。與之對應(yīng)的是，公積金貸款執(zhí)行的是市面上最為優(yōu)惠的購房利率，這種廉價而又長期的借貸資金是市民不容易獲取的，一般也不建議提前還貸。
提前還貸款還要考慮還貸時間，事實上，不管貸款時選擇的是等額本金還是等額本息，貸款早期提前還款都能節(jié)省更多的利息。通常情況下，等額本息已還期數(shù)超過貸款周期的1/2、等額本金已還期數(shù)超過貸款周期的1/3，此時選擇提前還款并不劃算。另外，選擇提前還貸前還需要為日常生活支出與未來養(yǎng)老、醫(yī)療等留足資金。（記者 龔偉芳）
