李宇嘉(廣東省住房政策研究中心首席研究員)
【資料圖】
近期發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,1-4月份全國新建商品住房銷售繼續(xù)好轉(zhuǎn),其中銷售面積累計(jì)同比為-0.4%,呈現(xiàn)止跌態(tài)勢(shì),跌幅連續(xù)2個(gè)月收窄,銷售額同比增長8.8%,回升態(tài)勢(shì)更加明顯。但是,從單月環(huán)比看,4月份銷售面積和金額分別下降48.1%和39%,而且4月份銷售面積同比下降11.8%,同比跌幅比2月和3月的水平明顯擴(kuò)大,顯示回升的勢(shì)頭并不牢固。
進(jìn)入5月份,前三周30個(gè)主要城市新房周均交易面積為273.8萬平方米,比4月份周均下降18.1%。另外,從筆者近期對(duì)珠三角部分城市調(diào)研來看,盡管部分城市在4月出臺(tái)了放松融資額度管控,外圍區(qū)域松綁購房社保繳納年限要求,降低首套房首付比例等政策,但對(duì)銷售端的促進(jìn)作用也僅僅局限在短期(一周或半個(gè)月),近期新盤來訪和轉(zhuǎn)化又開始下行。
市場(chǎng)表現(xiàn)明顯低于預(yù)期,開發(fā)商大幅度打折促銷的案例再次出現(xiàn)。當(dāng)市場(chǎng)預(yù)期相對(duì)較弱時(shí),新盤打折的邊際效果不能太樂觀。于是,業(yè)內(nèi)都希望政策端能繼續(xù)有效作為、加力加度。筆者認(rèn)為,不能著急于短期量價(jià)企穩(wěn)而亂投醫(yī),商品房市場(chǎng)企穩(wěn)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程,需要多方共謀并以長期視角來形成舉措,筆者以“一區(qū)一策”來探討如何完善政策。
事實(shí)上,今年以來成都、西安、杭州、廈門等在“一區(qū)一策”上均有動(dòng)作,共性是收縮限購的區(qū)域范圍(外圍退出限購),非戶籍居民在外圍購房降低社保繳納要求。但目前來看,這種傳統(tǒng)的、僅針對(duì)購房資格的“增量政策”,其效果并不大。比如, 今年4月份,熱點(diǎn)城市外圍區(qū)域交易面積下降更大,如武漢、南京、杭州部分外圍區(qū)域下跌30%-50%。
如何在“一區(qū)一策”上有效作為?筆者認(rèn)為,北京和上海的實(shí)踐可資借鑒。4月10日,北京市住建委提出,多子女家庭和職住平衡家庭購房支持政策,按照“一區(qū)一策”方式由房山區(qū)試點(diǎn);去年10月份,上海臨港(600848)新片區(qū)實(shí)施新的人才購房政策,符合新片區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向或引進(jìn)的企業(yè)或機(jī)構(gòu),具有一定學(xué)歷或職稱,簽訂勞動(dòng)合同的非戶籍人才可購買一套房。
可資借鑒的邏輯就在于,釋放住房需求要與就業(yè)、產(chǎn)業(yè)、區(qū)域發(fā)展情況(城鎮(zhèn)化、產(chǎn)業(yè)落地、商品房庫存情況)等結(jié)合起來,讓釋放出的住房需求能成為有效需求。以北京房山區(qū)為例,其“一區(qū)一策”政策試點(diǎn),源于2023年北京市政府工作報(bào)告中所提到的,完善“一區(qū)一策”調(diào)控措施,支持“一老一小”、中心城區(qū)人口疏解和職住平衡的合理住房需求。
房山區(qū)作為外圍區(qū)域,供應(yīng)量排名全市前三位,庫存周期比較長(2023年3月份在售新房庫存周期為22.3個(gè)月)。同時(shí),房山區(qū)也是北京中心區(qū)人口、產(chǎn)業(yè)疏解的重點(diǎn)區(qū)域。如果能將常住人口、就業(yè)、住房需求、公共資源等高度集中于中心區(qū)、“城市病”嚴(yán)重,而外圍被“凈虹吸”、發(fā)展嚴(yán)重不足的格局向均衡化的方向改變一下,高房價(jià)的問題也就緩解了很多。
根據(jù)房價(jià)行情網(wǎng)的數(shù)據(jù),北京東西城、海淀、朝陽等中心區(qū)二手住房價(jià)格在8萬-13萬/平方米,而順義、房山等外圍區(qū)域二手住房價(jià)格在3萬-4萬元/平方米。將中心區(qū)人群疏解到有就業(yè)、房價(jià)低、宜居性好的外圍區(qū)域,這就是引導(dǎo)供需匹配的好政策。再比如,北京同步在推的“全齡友好”項(xiàng)目,目的是鼓勵(lì)60歲及以上老年人置換中心區(qū)房源到外圍有養(yǎng)老功能的項(xiàng)目。
這樣,既能滿足中心區(qū)老年人對(duì)于養(yǎng)老的訴求(中心區(qū)的房源偏老舊、空間逼仄,無法滿足此類需求),也能釋放中心區(qū)的房源給本區(qū)域就業(yè)的年輕人租住或購買,還能充分利用外圍區(qū)域空間大、成本低的優(yōu)勢(shì),打造配套完善的適老化項(xiàng)目。這也是引導(dǎo)供需匹配的好政策,而且根據(jù)本地人口結(jié)構(gòu)變化、老齡化時(shí)代對(duì)居住功能的新需求,在住房供應(yīng)端做的有效調(diào)整。
上海臨港新片區(qū)的人才購房政策,表面看是限購政策松綁,但本質(zhì)上與北京類似,即疏導(dǎo)中心區(qū)的人口、住房需求向產(chǎn)業(yè)新城轉(zhuǎn)移,實(shí)現(xiàn)供需匹配的帕累托改進(jìn)。此外,近年來上海打造“五大新城”,即功能完備,自給自足,產(chǎn)業(yè)、交通、居住、公共服務(wù)等基本功能齊全的外圍獨(dú)立節(jié)點(diǎn),也是要實(shí)現(xiàn)住房需求與就業(yè)、產(chǎn)業(yè)、城鎮(zhèn)化融合發(fā)展,這是“一城一策”的內(nèi)核。
今年初,國家提出,深入研判房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系和城鎮(zhèn)化格局等重大趨勢(shì)性、結(jié)構(gòu)性變化,抓緊研究中長期治本之策。筆者認(rèn)為,該表述道出了各地如何在房地產(chǎn)政策上實(shí)施“一區(qū)一策”的關(guān)鍵。也就是,各地人口、產(chǎn)業(yè)在空間上的布局分化加深,區(qū)域間或區(qū)域內(nèi)(各片區(qū))的趨勢(shì)或結(jié)構(gòu)差異很大,在房地產(chǎn)方面就表現(xiàn)為多層次的冷熱不均、潛力與過剩并存。這與過去排浪式的城鎮(zhèn)化需求完全不同,也需要各地加強(qiáng)監(jiān)測(cè)和探索,制定出獨(dú)特的“一區(qū)一策”,而不是一味地在需求端針對(duì)購房資格出政策。唯有此,政策效果才能顯現(xiàn)。