投資要點(diǎn)
上周（2023.5.13-2023.5.19，下同）：上周房地產(chǎn)板塊（SW）漲跌幅-4.0%，同期滬深300、萬得全A指數(shù)漲跌幅分別+0.2%，+0.7%，超額收益分別為-4.2%、-4.7%。29個中信行業(yè)板塊中房地產(chǎn)位列第28。
房地產(chǎn)基本面與高頻數(shù)據(jù)：
(相關(guān)資料圖)
（1）新房市場：上周38城新房成交面積358.3萬方，環(huán)比-7.6%，同比+11.1%；2023年5月1日至5月19日累計(jì)成交816.3萬方，同比+23.2%。今年截至5月19日累計(jì)成交6937.4萬方，同比+14.4%。
（2）二手房市場：上周17城二手房成交面積183.3萬方，環(huán)比-11.4%，同比+50.4%；2023年5月1日至5月19日累計(jì)成交453.9萬方，同比+60.7%。今年截至5月19日累計(jì)成交3433.4萬方，同比+66.8%。
（3）庫存及去化：14城新房累計(jì)庫存9423.2萬方，環(huán)比-0.2%，同比-1.0%；14城新房去化周期為14.7個月，環(huán)比變動+0.1個月，同比變動-1.5個月。一線、新一線、二線、三四線城市去化周期為11.6個月、9.0個月、15.5個月、39.6個月，環(huán)比分別變動-0.1個月、+0.0個月、+0.4個月、+0.8個月。
（4）土地市場：2023年5月15日-2023年5月21日百城供應(yīng)土地?cái)?shù)量為309宗，環(huán)比-25.9%，同比-51.0%；供應(yīng)土地建筑面積為1654.1萬方，環(huán)比-38.5%，同比-51.7%；百城土地成交建筑面積2239.8萬方，環(huán)比-17.9%，同比-22.1%；成交樓面價872元/平，環(huán)比-53.6%、同比+2.3%；土地溢價率2.3%，環(huán)比-4.2pct，同比-0.4pct。
重點(diǎn)數(shù)據(jù)與政策：全國層面：統(tǒng)計(jì)局公布四月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)：4月房價指數(shù)，新房、二手價格環(huán)比上漲城市分別為62個和36個，較上月分別減少2個和21個。1-4月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資35514億元，同比下降6.2%。地方層面：杭州、南京放松限購。杭州新增3個街道放寬住房限購，余杭區(qū)的瓶窯鎮(zhèn)、中泰街道及蕭山寧圍街道，外地居民社保滿一個月即可購買1套住房，落戶杭州不用滿5年即可購買第2套。南京產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)放松限購，南京戶口及符合條件的外地居民均可新增一套購房指標(biāo)。
周觀點(diǎn)：上周新房與二手房環(huán)比數(shù)據(jù)下降，同比增幅持續(xù)縮窄，疫情積壓的住房需求在一季度充分釋放后二季度房地產(chǎn)市場有所降溫，預(yù)計(jì)6月由于2022年高基數(shù)原因同比數(shù)據(jù)將承壓。但近期高能級城市限購政策有所放松，我們認(rèn)為全年銷售面積增速仍可轉(zhuǎn)正。推薦關(guān)注土儲充裕、布局聚焦核心城市、信用資質(zhì)良好的房企，未來有望率先受益于市場復(fù)蘇和政策放松；同時建議關(guān)注物業(yè)和代建行業(yè)的投資機(jī)會。推薦標(biāo)的：
1）開發(fā)商：保利發(fā)展、招商蛇口、濱江集團(tuán)，建議關(guān)注華發(fā)股份、中國海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)、保利置業(yè)集團(tuán)；2）物業(yè)公司：華潤萬象生活、雅生活服務(wù)，建議關(guān)注保利物業(yè)、越秀服務(wù)；3）代建公司：綠城管理控股。
風(fēng)險提示：房地產(chǎn)調(diào)控政策放寬不及預(yù)期；行業(yè)下行持續(xù)，銷售不及預(yù)期；行業(yè)信用風(fēng)險持續(xù)蔓延,流動性惡化超預(yù)期；疫情反復(fù)、發(fā)展超預(yù)期。
